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昌黎县人民政府关于印发《昌黎县农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》等6个集体土地入市配套政策文件的通知

发布日期:2024年02月05日  来源:县政府办公室

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各镇乡人民政府,各区管委,县政府各有关部门:

《昌黎县农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》《昌黎县农村集体经营性建设用地入市增值收益调节金管理规定(试行)》《昌黎县农村集体经营性建设用地入市土地收益分配规定(试行)》《昌黎县农村集体经营性建设用地入市操作细则(试行)》《昌黎县农村集体经营性建设用地入市抵押贷款管理规定(试行)》《昌黎县农村集体经营性建设用地入市供后监管规定(试行)》,这6个集体土地入市配套政策文件已经县政府常务会议研究通过,现予以印发认真抓好贯彻落实。

 

 

                                 昌黎县人民政府        

 202421日  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

昌黎县农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)

 

第一章  总则

第一条  目的与依据〕为规范农村集体经营性建设用地入市行为,构建城乡统一的建设用地市场体系,建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度,保障农村集体经济组织和农民的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中共中央办公厅国务院办公厅印发<关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见>的通知》(厅字2022〕34号)和《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》(自然资办函〔2023〕364号)等法律法规及文件规定,结合我县实际,制定本办法。

第二条  适用范围〕昌黎县行政管辖范围内的农村集体经营性建设用地入市,适用本办法。其中位于城镇开发边界内的集体土地,对规划用途经营性建设用地,经县招拍挂委员会同意,可由集体经济组织入市。

第三条  概念内涵〕农村集体经营性建设用地入市,是指依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

第四条  职责分工〕昌黎县农村集体经营性建设用地入市试点工作协调领导小组,全面负责集体经营性建设用地入市工作的管理、指导和监督,下设昌黎县农村集体经营性建设用地入市试点工作专班,由县资源规划局负责工作专班日常工作,制定完善涉及自然资源相关制度政策措施,及时向各成员单位通报有关情况,向县政府请示报告重大事项。

县发改局、县财政局、县农业农村局、县行政审批局、生态环境昌黎分局各乡镇(区)按照《昌黎县农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》中各自职责做好相关工作。

 

第二章  入市主体

第五条  所有权人〕集体经营性建设用地属于民集体所有。集体经营性建设用地的所有者,依据所有权证书登载的所有权人确认。

第六条  入市主体〕在入市前,土地所属村集体应当按照有关要求完成农村集体经济组织登记赋码,并由该集体经济组织作为入市主体组织实施入市。未完成村集体经济组织登记赋码,但确有入市需求的,由村民委员会作为入市主体。

第七条  实施主体〕集体经营性建设用地入市主体可书面委托其他法人组织作为入市实施主体。实施主体可在授权范围内代理实施本办法规定的入市事项。

 

第三章  入市要求

第八条  入市要求〕集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求:

(一)符合国土空间规划及相关详细规划、相关产业规划以及生态环境保护要求;

(二)土地权属清晰,不存在权属争议,已依法办理集体土地所有权登记的;

(三)地上建(构)筑物和其他附属设施已补偿完毕,或经所有权人同意随土地一同入市流转的;

(四)周边具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件;

(五)未被司法机关、行政机关限制土地权利

(六)法律法规规定的其他条件。

第九条  存量入市〕集体经营性建设用地入市以使用集体存量建设用地为主,严格控制新增建设用地。

存量建设用地是指以最新年度国土变更调查成果为基础,参考农用地转用情况确定的农村集体建设用地,包括手续完善的农村集体建设用地、暂未完善用地手续的历史遗留农村集体建设用地,不包括村民宅基地。

第十条  规划条件〕集体经营性建设用地入市地块应明确其位置和界限,依据国土空间规划确定规划条件,具体包括:

(一)入市地块的现状地形图

(二)入市地块的用地范围(用地红线)

(三)入市地块外部限制条件,包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等

(四)与入市地块关联的道路红线位置、路幅及其规划要求

(五)入市地块的规划设计要点,包括主要用途、建筑密度、容积率、建筑限高、绿化率以及其他控制事项

(六)有关的特别要求,如人防、净空等限制

(七)其他规划意见。

第十一条  产业准入〕集体经营性建设用地入市地块应优先保障农村一二三产融合发展项目和农村服务业项目,可用于农副产品加工、仓储、旅游和民宿等乡村振兴非禁止类项目。严禁用于建设商品住房,严禁利用农村集体建设用地建设别墅大院和私人会馆等。鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

第十二条  生态环境保护要求〕农村集体经营性建设用地入市地块开发利用,应采取有效措施,防止、减少生态环境污染。

 

第四章  历史遗留问题处理

第十三条  2009年以前(含2009年)历史遗留用地〕2009年以前(含2009年)已经形成并经第二次全国土地调查为建设用地、尚未取得合法用地手续的,已依法办理土地所有权登记、符合国土空间规划要求、现状仍为建设用地、权属无争议的,在查清土地历史使用情况和现状基础上,由所在农村集体经济组织妥善处理并公告无异议,经乡镇()、资源规划局审查县政府确认后,纳入入市范围。

入市前,乡镇()依法完善落实对现状建(构)筑物的处罚,实行净地出让或者带地上建(构)筑物出让。

带地上建(构)筑物出让的,经乡镇()向县财政申请同意,采取评估作价的方式,将土地与建(构)筑物一并处置。入市后,竞得人与县财政签订地上建(构)筑物成交确认书,在竞得人支付地上建(构)筑物的价款后,双方再签订地上建(构)筑物交易合同。

第十四条  2010年至2014年历史遗留用地〕建设期限为2010年至2014年,在最新年度变更调查中为建设用地已依法办理土地所有权登记符合国土空间规划要求权属无争议的,但尚未取得合法用地手续的,在查清土地历史使用情况和现状基础上,其违法行为参照《自然资源违法行为立案查处工作规程(试行)》的有关要求,落实处理(处罚)措施后,依法缴纳新增建设用地土地有偿使用费,占用耕地的缴纳耕地开垦费,由所在农村集体经济组织妥善处理并公告无异议,经乡镇(区)、县资源规划局审查县政府确认后,纳入入市范围,不再单独办理农用地转用手续。

带地上建(构)筑物出让的,经乡镇()向县财政申请同意,采取评估作价的方式,将土地与建(构)筑物一并处置。入市后,竞得人与县财政签订地上建(构)筑物成交确认书,在竞得人支付地上建(构)筑物的价款后,双方再签订地上建(构)筑物交易合同。

第十五条  违法占用合法建设用地〕对符合国土空间规划要求,有合法权属来源,涉及违法占用的,其违法行为参照《自然资源违法行为立案查处工作规程(试行)》的有关要求,落实处理(处罚)措施后,对地上新建的建(构)筑物,采取评估作价的方式,将地上建(构)筑物和土地一并处置。入市后,竞得人与建(构)筑物的所有者签订地上建(构)筑物成交确认书,竞得人支付地上建(构)筑物价款后,双方再签订地上建(构)筑物交易合同。

 

第五章  入市方式及年限

第十六条  出让方式〕集体经营性建设用地可以通过出让、出租等有偿使用方式入市。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租,应当采用招标、拍卖或者挂牌方式确定土地使用权人。

(一)出让农村集体经营性建设用地出让,是指农村集体经营性建设用地所有权人将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者,并由土地使用者根据合同约定向集体经营性建设用地所有权人支付土地出让价款的行为。

(二)出租农村集体经营性建设用地出租,是指农村集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地一定期限内的使用权出租给土地使用者,由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。

第十七条  出让年限〕集体经营性建设用地使用权出让最高年限,不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。

第十八条  出租年期〕集体经营性建设用地使用权出租可根据具体项目需要确定,最长出租期限不超过20年。

 

第六章  入市流程

第十九条  申请表决〕农村集体经营性建设用地入市前,应当完成村庄规划审批或者通过县资源规划局审查,收集权属来源资料。入市主体应当完成拟入市宗地勘测定界,填写《农村集体经营性建设用地入市申请书》,组织召开会议进行表决,形成文字材料《农村集体经营性建设用地入市意向表决书》,并报乡镇()核实。

第二十条  乡镇(区)踏勘〕乡镇()对申请填报内容进行实地踏勘,并对拟入市地块的权属状况、土地使用现状、地上建(构)筑物等情况进行审查,收到递交的入市申请10个工作日内,应出具踏勘报告。

第二十一条  资源规划局审查〕入市主体将入市申请和乡镇()踏勘报告报县资源规划局,县资源规划10个工作日内完成审查,特殊情况可延长5个工作日,并及时通知入市主体说明原因。审查内容如下:

(一)土地权属是否清晰,是否完成确权登记;

(二)地上建(构)筑物和其他附属设施是否补偿完毕,是否经所有权人同意随土地一同入市流转;

(三)周边具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件;

(四)其他需要审查的内容。

完成审查编制审查报告,抄送入市主体,对通过审查可以入市的抄送县发改局、生态环境昌黎分局。

第二十二条  提出利用要求〕通过审查的由以下部门出具拟入市地块的土地使用要求:

县资源规划局依据国土空间规划出具拟入市地块的规划条件,明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等;

县发改局提出拟入市地块的产业准入要求、投资强度等要求;

生态环境昌黎分局提出拟入市地块生态环境保护要求。

第二十三条  方案编制〕由乡镇()监督入市主体或得授权的实施主体委托具有资质的评估机构对地价和地上建(构)筑物价值进行评估,组织编制入市方案,入市方案应当包括但不限于以下内容:

1.地块基本情况包括地块概况(入市宗地位置、面积、权属),地块现状(平整情况、基础设施情况)、土地使用要求(土地用途、土地使用条件、使用年限)、入市起始价、配置方式(出让、出租)、规划设计条件、产业准入和环境保护要求等。

2.出让方案包括出让信息(入市交易方式,含招标、拍卖、挂牌,评估价值,拟定入市价格、保证金,土地总成本和交地时间),土地出让金缴纳方式,土地增值收益金缴纳,集体收益分配及相关交易要求。

3.其他附件包含权属登记资料、地价评估报告等。

第二十四条  方案决议〕入市方案依据《中华人民共和国村民委员会组织法》,需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决。《集体经营性建设用地入市决议》包括:

(一)载明集体经营性建设用地所有权人、土地位置、四至、面积、用途等;

(二)集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限;

(三)集体经营性建设用地入市交易形式;

(四)集体经营性建设用地入市起始价,采用招标、拍卖、挂牌形式的明确是否设置保留底价;

(五)集体经营性建设用地入市地价款支付方式;

(六)集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任,期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建(构)筑物的处理办法等;

(七)其他需要集体决策的内容。

通过后,形成入市决议,并在本集体经济组织所在地进行公示,公示时间不少于7天。

第二十五条  方案审查〕乡镇()初审,县资源规划组织会审,对入市方案中现状、权属、规划条件、产业准入政策和生态环境保护要求、出让方案、增值及收益安排等内容进行审查。

(一)乡镇(区)初审入市方案经乡镇()组织会议研究,同意入市的,出具入市方案初审意见后,形成审查材料报县资源规划组织审查。具体包括:

1.入市申请书;

2.入市方案;

3.入市决议;

4.乡镇()初审意见;

5.土地权属证明材料;

6.其他需要提供的资料。

(二)县资源规划会同相关部门对通过乡镇()初审的入市方案进行审查,形成审查报告。

第二十六条  方案核对〕入市方案需经各级审查通过,并在入市前不少于20个工作日报县招拍挂委员会进行核对。如果县招拍挂委员会认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等,县招拍挂委员会在对方案核对后5个工作日内提出修改意见。入市主体应按照县招拍挂委员会的意见进行修改,符合规划条件、产业准入和生态环境保护等要求后,县招拍挂委员会出具会议纪要,抄送入市主体,方可入市交易。

第二十七条  公告交易〕入市方案通过县招拍挂委员会核对后,入市主体需在中国土地市场网和县公共资源交易网络平台上发布入市交易公告,并按照公告的内容实行公开交易。交易规则由县资源规划局另行制定并公布。

第二十八条  底价确定〕招标拍卖挂牌出让设置底价(保留价)的,由入市底价确定小组根据地价评估结果、土地市场环境集体决策确定,并报县招拍挂委员会确认。

入市底价确定小组由县资源规划局组织村两委、村民代表、乡镇()、财政局等部门有关人员组成(小组人数不得少于5人),小组成员不得参与交易。底价确定后,在出让活动结束之前应当保密,任何单位和个人不得泄露。

第二十九条  成交确认〕集体经营性建设用地成交后,竞得人需与入市主体签订土地成交确认书,以确认双方交易的具体事项。成交的交易结果应在中国土地市场网县公共资源交易网络平台集体经济组织事务公开栏等进行公示,接受社会和群众的监督。

第三十条  合同管理〕在交易完成后10日内,出让方与受让方需签订书面合同。入市合同将采用自然资源部制定的合同示范文本,由省自然资源厅统一配置编号,并向县资源规划局备案。

第三十一条  税金缴纳〕受让人需承担支付土地出让金(租金)及其他法定税金的义务,以确保入市主体按时收到应付款项。农村集体经营性建设用地的出让人和受让人均有义务严格遵守相关法律法规,按时足额缴纳包括税费、土地出让金(租金)等在内的各项税金。

第三十二条  权属登记〕集体经营性建设用地竞得人需按照合同约定向入市主体付清土地出让金及其他法定税金,或所缴交税金达到合同约定的条件,入市主体按照本办法规定缴纳土地增值收益调节金后,方可申请办理集体建设用地使用权登记。申请办理的材料包括:

1.土地登记申请书;

2.申请人身份证明材料;

3.《成交确认书》;

4.《集体经营性建设用地使用权出让合同》;

5.权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等有关界址、面积等材料;

6.土地出让金、土地增值收益调节金缴纳证明和税收证明;

7.其他需要提供的资料。

申请办理集体建设用地使用权及建(构)筑物所有权首次登记,应提供如下材料:

1.建设工程规划许可证;

2.施工许可证;

3.联合验收意见;

4.竣工备案表。

历史遗留建设用地申请办理集体建设用地使用权及带地上建(构)筑物所有权补充登记,需要提供如下材料:

1.由县资源规划局对地上建(构)筑物按照现状出具规划认定意见;

2.由集体建设用地使用权人委托第三方完成建(构)筑物安全鉴定和消防安全及地质灾害安全鉴定,满足相关要求的,由住建局对违法建构筑物提出处理意见

3.住建、乡镇()依据相关法规,对地上建(构)筑物违法行为处罚落实意见;

转移、变更、注销依据不动产登记相关要求提供相应材料。

由县不动产登记中心依据认定意见办理不动产登记。

第三十三条  利用监管〕受让人应根据《集体经营性建设用地使用权出让合同》和《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》进行开发利用。同时,出让人和乡镇()应根据《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》负责农村集体经营性建设用地的开发监管工作。

 

第七章  土地增值收益调节金缴纳

第三十四条  收益调节金缴纳要求〕集体经营性建设用地入市主体应当足额缴纳土地增值收益调节金。

第三十五条  调节金缴纳比例〕集体经营性建设用地入市收益分配应兼顾国家、集体和农民三者利益。具体参照《昌黎县农村集体经营性建设用地入市增值收益调节金管理规定(试行)》。

 

第八章  土地增值收益管理

第三十六条  收益管理要求〕农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益,归农村集体经济组织所有,纳入农村集体资产统一管理,分配情况纳入村务公开内容,接受审计、乡镇()监督和监管。

第三十七条  收益分配另行规定〕具体参照《昌黎县农村集体经营性建设用地入市土地收益分配规定(试行)》。

 

第九章  使用权权能

第三十八条  提前收回土地〕因公共利益需要,依法对集体经营性建设用地实行征收的,为乡镇(区)村公共设施和公益事业建设等公共利益收回集体经营性建设用地使用权的,经县政府批准,出让人可提前收回土地使用权,出让人根据收回时由受让人建设的建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期集体经营性建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予受让人补偿。

第三十九条  期限届满规定〕集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的,集体经营性建设用地使用权、地上建(构)筑物按照集体经营性建设用地使用权出让、出租合同的约定处理;未约定的,由交易双方协商处理。

第四十条  转让、转租、抵押〕依法取得的集体经营性建设用地使用权,经县政府同意,在使用期限内可以转让、转租、抵押。

第四十一条  使用权出让另行规定〕具体参照《昌黎县农村集体经营性建设用地入市操作细则(试行)》。

 

第十章  抵押

第四十二条  抵押权〕除法律、法规另有规定或者出让、出租合同另有约定外,通过出让、出租等方式取得的集体经营性建设用地使用权,可以办理抵押贷款。

第四十三条  抵押要求〕农村集体经营性建设用地使用权抵押的,地上的建(构)筑物应一并抵押。

第四十四条  不得抵押的情形〕具有下列情形之一的集体经营性建设用地使用权不得抵押:

(一)权属不清或存在争议的;

(二)司法机关依法查封的;

(三)被依法纳入征地拆迁范围的;

(四)擅自改变用途的;

(五)其他不得办理抵押的情形。

第四十五条  抵押权注销〕集体经营性建设用地使用权抵押的,应当办理抵押权登记;抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的,应当办理抵押权注销登记。

第四十六条  抵押另行规定〕具体参照《昌黎县农村集体经营性建设用地入市抵押贷款管理规定(试行)》。

 

第十一章  利用监管

第四十七条  监管主体〕各乡镇()是农村集体经营性建设用地入市利用监管的主导者,农村集体经济组织是农村集体经营性建设用地入市利用的具体实施者,乡镇(区)和农村集体经济组织应共同协作,确保使用权人依法依规使用土地。

第四十八条  监管协议〕出让(出租)合同签订时,出让人、受让人、县政府委托乡镇()在出让(出租)合同基础上,依据出让方案同步签订《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》。监管协议采用自然资源部制定的示范文本。

第四十九条  管理要求〕集体经营性建设用地使用权出让人、受让人,应按照法律法规有关规定、土地出让(出租)合同约定和《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》要求开发利用土地,不得损害国家、集体和他人的合法权益。

第五十条  监管利用另行规定〕具体参照《昌黎县农村集体经营性建设用地入市供后监管规定(试行)》。

 

第十二章  法律责任

第五十一条  国家工作人员〕国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为,造成集体资产流失的,由所在单位或者上级机关给予党纪政纪处分;构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

第五十二条  经营管理者〕集体经济组织经营管理者,在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为,或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益,构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

 

第十三章  附则

第五十三条  办法解释〕本办法由县农村集体经营性建设用地入市工作协调领导小组负责解释,具体解释工作由县资源规划局承担。

第五十四条  试行日期〕本办法自公布之日起试行,试行过程中如遇上级政策调整的从其规定。本办法试行至2024年12月31日。

 

 

 

 

 

 

 

昌黎县农村集体经营性建设用地入市增值收益调节金管理规定(试行)

 

第一条  〔目的与依据〕为规范农村集体经营性建设用地土地增值收益管理,建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,保障农民公平分享土地增值收益,根据《中共中央办公厅国务院办公厅印发<关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见>的通知》(厅字〔2022〕34号)《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》(自然资办函〔2023〕364号)、《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》(财税〔2016〕41号)、《昌黎县农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》等法律法规及文件规定,结合我县实际,制定本规定。

第二条  〔适用范围〕昌黎县行政管辖范围内农村集体经营性建设用地入市环节征收的土地增值收益调节金(以下简称“调节金”)管理,适用本规定。

第三条  〔组织实施〕调节金征收主体为县政府,具体委托县财政局代为征收。县农业农村局做好调节金的管理和使用。

第四条  〔征收对象〕调节金征收对象为农村集体经营性建设用地使用权的出让方、出租方。

第五条  〔缴纳义务〕调节金缴纳义务人应按合同及缴款通知书规定及时足额缴纳调节金。对未按规定缴纳调节金的,县财政局有权采取措施督促其补缴。

第六条  〔土地增值收益调节金〕本办法所称调节金,是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标,从成交价中征收的一笔归属政府的资金。

第七条  〔收取原则〕按照土地转用与农村集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡以及保障农民利益等原则,考虑土地用途、土地等级、交易方式等因素,确定调节金征收比例。

第八条  〔缴纳必要性〕农村集体经营性建设用地使用权交易双方按合同支付价款及税费、调节金后,持缴纳票证由县资源规划局确认后按规定办理不动产登记手续。成交价款、调节金等缴纳凭证是农村集体经营性建设用地入市及再转让办理不动产登记手续的必要条件。

第九条  〔缴纳程序〕县财政局根据合同和交易信息,核定调节金应缴金额,开具缴款通知书。缴款通知书应载明成交土地地块、面积、交易方式、成交总价款、调节金金额、缴纳义务人和缴纳期限等。

(一)农村集体经济组织缴纳调节金义务时间为签订合同约定出让价款结算时间3个工作日内。由受让方将土地成交价款缴入农村集体“三资”账户,并由农村集体经济组织出具缴款票据;农村集体经济组织在收到成交价款的3个工作日内按有关规定将调节金由县资源规划局通过非税收入管理系统上缴至县非税收入汇缴账户,并由自然资源和规划部门确认后出具“河北省非税收入一般缴款书(电子)”。

(二)再转让集体经营性建设用地使用权缴纳调节金义务时间为申请办理转移登记之日起5个工作日内,由转让人向县财政局申请缴纳。

第十条  〔调节金收取比例〕农村集体经济组织将集体经营性建设用地使用权出让、出租的,按以下办法缴纳调节金:

(一)以出让、出租方式入市的,按成交价的15%计提缴纳;

(二)转让农村集体经营性建设用地使用权按土地增值收益的40%缴纳。

第十一条  〔调节金缴纳〕出让合同签订后,竞得人缴纳的竞买保证金优先转为增值收益调节金。增值收益调节金按照县财政局开具的缴款通知书,由集体经济组织转入县财政局入市收益金收入专户,剩余部分抵作土地出让价款。

第十二条  〔调节金退库〕已上缴的调节金,因多缴、误缴、政策调整等原因需要办理退库的,按照县财政局有关规定执行。

第十三条  〔逾期管理〕调节金缴纳人未按照缴款通知书约定的期限、金额缴纳调节金,县财政局、县资源规划局有权采取措施督促其补缴,从滞纳之日起按照当年度中国银行1年定期贷款利率按日加收利息。利息随同调节金一并缴入地方国库。

第十四条  〔调节金管理〕调节金全额上缴地方国库,纳入地方一般公共预算管理,暂填列政府预算收支分类科目“农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金收入”,实行收支两条线管理。

第十五条  〔调节金使用〕调节金上缴地方国库,纳入县一般公共财政预算,由县财政局统筹安排使用。原则上,调节金应统筹安排用于农村基础设施建设、农村环境整治、生态补偿、土地复垦等方面,调节金的60%县级统一安排使用,调节金的40%由所在乡镇(区)安排使用。

第十六条  〔资金支付〕资金支付按照国库集中支付制度有关规定执行。

第十七条  〔接受监督〕县财政局、县农业农村局和乡镇(区)根据各自职责做好调节金的管理和使用,并接受审计部门的监督检查。

第十八条  〔监督检查〕单位和个人违反本办法规定,有下列情形之一的,依照《财政违法行为处罚处分条例》和《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》等国家有关规定追究法律责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理:

(一)擅自减免调节金或者改变调节金征收范围、对象和标准的;

(二)隐瞒、坐支应当上缴的调节金的;

(三)滞留、截留、挪用应当上缴的调节金的;

(四)不按照规定的预算级次、预算科目将调节金缴入国库的;

(五)其他违反国家财政收入管理规定的行为。

第十九条  〔规定解释〕本规定由县农村集体经营性建设用地入市工作协调领导小组负责解释,具体解释工作由县财政局承担。

第二十条  〔试行日期〕本规定自公布之日起试行,试行过程中如遇上级政策调整的从其规定。本规定试行至2024年12月31日。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

昌黎县农村集体经营性建设用地入市土地收益分配规定(试行)

 

第一条  目的与依据〕为保障我县农村集体经营性建设用地入市试点工作顺利实施,切实加强农村集体经营性建设用地入市收益的管理,规范收益分配行为,根据《中华人民共和国村民委员会组织法》《河北省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法》《河北省村务公开条例》《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》(自然资办函〔2023〕364号)、《昌黎县农村集体经营性建设用地入市试点管理办法(试行)》等法律法规及文件规定,结合我县实际,制定本规定。

第二条  适用范围〕昌黎县行政管辖范围农村集体经营性建设用地入市收益的管理、使用和分配,适用本规定

第三条  概念内涵〕农村集体经营性建设用地入市收益(以下简称“入市收益”),是指农村集体经济组织将集体经营性建设用地使用权,通过出让、出租等方式入市交易,总价款扣除调节金、取得成本和土地开发支出等相关费用后的收益。取得成本包含相关税费(税费、土地评估费、测绘费)与补偿安置费用。

第四条  收益归属〕农村集体经营性建设用地入市收益属入市土地所在村集体经济组织,为该农村集体经济组织全体成员的合法共同财产,由该农村集体经济组织依法管理使用。

第五条  主要用途〕农村集体经济组织可分配收益按以下顺序进行分配:

(一)弥补以前年度亏损;

(二)按不低于50%提取公积公益金;

(三)向成员分配收益;

(四)其他。

农村集体经营性建设用地入市收益,按不低于50%的比例提取,用于本集体经济组织的发展资金,主要用于本集体经济组织的投资发展,壮大集体经济发展二三产业,但不得用于投资股市、民间借贷等高风险业务;按不高于10%的比例提取,用于本集体经济组织生产生活设施改造、新农村建设与管理,以上两部分不得低于60%剩余部分可用于集体经济组织成员按股份进行分红。

第六条  征求民意〕农村集体经济组织分配入市收益,应当拟定分配方案,经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

第七条  专户管理〕农村集体经营性建设用地入市收益实行专户管理专款专用,专门用于其入市收益的核算管理。

第八条  投资要求〕农村集体经营性建设用地入市收益需对外投资、购买物业、股份合作、购买政府性债券等具体用途时,需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表表决同意后,报乡镇()同意后方可实施。

第九条  再投资取得收益〕村集体经济组织将集体经营性建设用地入市收益通过对外投资、购买物业、股份合作、购买政府性债券等再投资所取得的收益,在扣除必要的投资费用后,纳入当年年度经营性收益收益的40%以上应按集体经济组织成员股份进行分红,其余资金收归集体专户用于再次投资。

第十条  信息公开〕农村集体经济组织应严格遵照《河北省村务公开条例》和《河北省农村集体资产管理条例》规定,将农村集体经营性建设用地入市收益资金使用情况向集体经济组织全体成员公开并接受成员的监督。

第十一条  各级监督〕农村集体经济组织必须成立村务公开监督小组,作为监督入市收益管理、使用与分配的机构,对全体村民负责。乡镇(区)负责本辖区入市收益资金具体用途及日常管理及监督,农业农村局对入市收益资金规范性使用进行审核,准确、及时反映所发生的经济业务。

第十二条  执纪问责〕各级纪检监察机关根据职能部门的意见和要求,对涉嫌违反相关法规和制度规定的单位及个人开展监督执纪问责;涉嫌违法犯罪的,应移交司法机关处理。

第十三条  规定解释〕本规定由县农村集体经营性建设用地入市工作协调领导小组负责解释,具体解释工作由县农业农村局承担。

第十四条  试行日期〕本办法自公布之日起试行,试行过程中可根据实际操作或上级政策调整进行修正。本办法试行至2024年12月31日。

昌黎县农村集体经营性建设用地入市操作细则(试行)

 

第一章  总则

第一条  目的与依据〕为规范农村集体经营性建设用地使用权出让及流转行为,优化土地资源配置,建立公开、公平、公正的集体经营性建设用地使用制度,根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)、《昌黎县农村集体经营性建设用地入市试点管理办法(试行)》等有关入市文件规定,结合我县实际,制定细则

第二条  适用范围〕昌黎县行政范围内的集体经营性建设用地使用权(以下简称使用权)出让,适用本细则

第三条  出让方式〕使用权出让原则上采用招标、拍卖、挂牌方式,应纳入县公共资源交易网络平台,实行统一管理。

(一)招标出让,是指农村集体经营性建设用地入市主体(以下简称“入市主体”)或受其委托的实施主体组织并发布招标公告,邀请和接受特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加使用权投标,根据投标结果确定使用者的行为。

(二)拍卖出让,是指入市主体或受其委托的实施主体组织并发布拍卖公告,由竞买人在指定时间通过拍卖竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。

(三)挂牌出让,是指入市主体或受其委托的实施主体组织并发布挂牌公告,由竞买人现场竞价结果确定土地使用者的行为。

第四条  使用权流转〕所称农村集体经营性建设用地使用权流转,是指在所有权不变的前提下,出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。

 

第二章  招标、拍卖、挂牌出让程序

第五条  前期准备〕根据出让计划,县资源规划局确定交易方式,包括拍卖、招标或挂牌。

第六条  编制出让文件〕入市方案经县招拍挂委员会批准后,入市主体或受其委托的实施主体向县资源规划提交入市交易相关材料,并与入市交易实施代理机构签订入市交易委托书。

县资源规划局应当根据入市方案指导入市交易实施代理机构编制招标、拍卖或挂牌出让文件。

招标、拍卖或挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、规划条件、竞买人资格、标书或者竞买申请书、中标通知书或者成交确认书、使用权出让合同文本等。

第七条  发布出让公告〕入市主体或受其委托的入市交易实施代理机构应当至少在招标、拍卖或者挂牌活动开始前20日,在中国土地市场网、县公共资源交易网络平台发布入市交易公告。

招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的,出让公告中规定的申请截止时间,应当为挂牌出让结束日前2日。

招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容:

(一)出让人的名称和地址;

(二)出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求;

(三)投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法;

(四)索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式;

(五)招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;

(六)确定中标人、竞得人的标准和方法;

(七)投标、竞买保证金;

(八)其他需要公告的事项。

第八条  公告调整〕公告期间,出让公告内容发生变化的,入市主体或受其委托的实施主体应当在公告期20日结束前调整,调整后的公告重新计算日期公告期20日结束后不允许调整公告。

出让公告调整的,入市交易实施代理机构、入市主体或受其委托的实施主体应当书面通知已报名的申请人。

第九条  竞买申请〕有意向的竞买人需在公告规定的申请时间内,向入市交易实施代理机构提交竞买申请书、营业执照、法定代表人身份证明等材料,并交纳相应的竞买保证金。

第十条  资格审查〕经审查符合招标、拍卖、挂牌公告规定条件的申请人,按规定缴纳保证金后,入市交易实施代理机构确认申请人竞买资格,准许申请人参加竞买活动。入市主体或受其委托的实施主体及相关部门应当为符合条件的投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

竞买保证金按照不低于入市起始价60%缴纳至地块所属的农村集体经济组织的“三资”账户,由乡镇(区)做好监管。

第十一条  确定底价〕招标拍卖挂牌出让设置底价(保留价)的,由县资源规划局组织村两委和村民代表、乡镇(区)财政局等单位相关人员组成入市底价确定小组(小组人数不得少于5人),根据地价评估结果、土地市场环境,集体决策确定,报县招拍挂委员会确认。

入市底价(保留价)在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十二条  招标交易〕招标方式出让的交易流程:

(一)投标。有意向的竞买人需在公告规定的领取时间内,领取招标文件,并组织应标。投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的,投标人可以邮寄,但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后,不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

(二)开标。出让人按照招标公告规定的时间、地点开标,邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,当众点算、拆封标书。投标人少于三人的,招标人应当终止招标活动。投标人不少于三人的,应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

(三)评标小组进行评标。评标小组成员由入市主体代表、评标专家组成,成员人数为5人以上的单数。评标专家应在招标监督部门的监督下,通过县公共资源交易中心网络平台设立的“河北省统一评标专家库抽取系统”中随机抽取。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明,但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审。

(四)招标人根据评标结果确定中标人。

按照不低于底价且价高者得的原则确定中标人的,可以不成立评标小组,由招标人根据开标结果,确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准,或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,应当确定为中标人。

第十三条  拍卖交易〕拍卖方式出让的交易流程:

(一)主持人点算竞买人;

(二)主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项;

(三)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度;

(四)主持人报出起叫价;

(五)竞买人举牌应价或者报价;

(六)主持人确认该应价或者报价后继续竞价;

(七)主持人连续3次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的,主持人落槌表示拍卖成交;

(八)主持人宣布出价最高的且不低于底价的竞买人即成为标的的竞得人。

终止拍卖。竞买人的最高应价或者报价未达到入市底价时,交易实施主体应当终止拍卖。交易实施主体在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

第十四条  挂牌交易〕以挂牌方式出让的交易流程:

(一)在挂牌公告规定的挂牌起始日,出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布;挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

(二)符合条件的竞买人填写《昌黎县农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让报价单》报价。竞买人报价必须现场书面报价,不接受电话、邮寄、口头报价方式。

(三)挂牌主持人确认该报价后,更新显示挂牌价格

(四)挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满,挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者,并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的,挂牌出让转入现场竞价,通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续3次报出最高挂牌价格,没有竞买人表示愿意继续竞价的,按照下列规定确定是否成交:

1.在挂牌期限内只有1个竞买人报价,且报价不低于底价,并符合其他条件的,挂牌成交。

2.在挂牌期限内有2个或者2个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外。

3.在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的,挂牌不成交。

第十五条  出租方式〕出租方式供应的,参照挂牌程序进行。

第十六条  成交确认〕以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,转作受让地块的定金或预付款。出让人应与集体经营性建设用地竞得人签订土地成交确认书。

成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称,出让标的、成交时间、地点、价款以及签订使用权出让合同的时间、地点等内容。

成交确认书对交易实施主体、中标人或者竞得人具有法律效力。交易实施主体改变竞得结果,或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的,应当依法承担责任。

第十七条  公示出让结果〕招标拍卖挂牌活动结束后,出让人应在10日内将出让结果在中国土地市场网、县公共资源交易平台等场所进行公示,接受监督。

公布出让结果的内容应当包括土地位置、面积、用途、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。

出让人公示出让结果,不得向受让人收取费用。

第十八条  签订出让合同〕中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间,与出让人签订使用权出让合同并报县资源规划部门备案。出让合同应当载明出让地块的位置、面积、用途及规划要求,土地使用权出让年限及土地使用权出让金,开发、利用、经营土地的方式和完成建设的期限,有关土地使用权和地上建(构)筑物,转让、出租、抵押前提条件的约定,土地使用权期限届满与终止,不可抗力和违约责任等内容。

其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金,县公共资源交易中心必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。

 

第三章  使用权流转

第十九条  转让〕建设用地使用权转让:

(一)提出转让申请,报乡镇(区)征求意见。

(二)双方签订转让合同:转让双方应当签订书面合同,约定转让价格、支付方式、转让条件等内容。

(三)申请转让登记:转让双方持土地使用权证书、转让合同等材料,向不动产登记机构申请土地使用权转让登记。

(四)缴纳税费:根据相关规定,转让双方需缴纳土地增值税、契税等税费。

(五)办理转让手续:不动产登记机构审核通过后,办理土地使用权变更登记,颁发新的土地使用权证书。

第二十条  转租〕建设用地使用权转租:

(一)提出转租申请,报乡镇(区)征求意见。

(二)双方签订转租合同:转租双方应当签订书面合同,约定转租价格、支付方式、转租条件等内容。

(三)申请转租登记:转租双方持土地使用权证书、转租合同等材料,向不动产登记机构申请土地使用权转租登记。

(四)缴纳税费:根据相关规定,转租双方需缴纳土地增值税、契税等税费。

(五)办理转租手续:不动产登记机构审核通过后,办理土地使用权转租登记,颁发新的土地使用权证书。

第二十一条  抵押〕建设用地使用权抵押:

(一)双方签订抵押合同:抵押双方应当签订书面合同,约定抵押金额、抵押期限、抵押条件等内容。

(二)申请抵押登记:抵押双方持土地使用权证书、抵押合同等材料,向不动产登记机构申请土地使用权抵押登记。

(三)缴纳税费:根据相关规定,抵押双方需缴纳土地增值税、契税等税费。

(四)办理抵押手续:不动产登记机构审核通过后,办理土地使用权抵押登记,颁发新的土地使用权证书。

 

第四章  合同履行

第二十二条  缴纳出让金〕中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款,不再退还。受让人应在出让合同规定的期限内,缴纳全部土地使用权出让金。余款要按合同约定及时缴纳至地块所属农村集体经营性建设用地入市专项账户。

第二十三条  交付地块〕出让人应按照出让合同规定的期限和方式,交付已出让土地使用权的地块。

第二十四条  办理土地登记〕受让人应依法申请办理土地登记,领取不动产权证书。

 

第五章  附则

第二十五条  受让人责任〕受让人有下列行为之一的,交易结果无效;造成损失的,应当依法承担赔偿责任:

(一)提供虚假文件隐瞒事实的;

(二)采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

第二十六条  工作人员责任〕工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法追究责任。

第二十七条  规定解释〕本细则由县农村集体经营性建设用地入市工作协调领导小组负责解释,具体解释工作由县资源规划局承担。

第二十八条  试行日期〕本细则自公布之日起试行,试行过程中可根据实际操作或上级政策调整进行修正。本细则试行至2024年12月31日。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

昌黎县农村集体经营性建设用地入市抵押贷款管理规定(试行)

 

第一章  总则

第一条  目的与依据〕为规范推进我县农村集体经营性建设用地入市抵押贷款工作,根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》(自然资办函〔2023〕364号)和《昌黎县农村集体经营性建设用地入市试点管理办法(试行)》等法律法规及文件规定,结合我县实际,制定本规定

第二条  概念定义〕农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款,是指以农村集体经营性建设用地使用权作为抵押财产,由银行业金融机构向符合条件的借款人发放的在约定期限内还本付息的贷款。

第三条  适用范围〕在符合规划、用途管制、依法取得的前提下,以出让、出租方式入市的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。农村集体经营性建设用地使用权抵押的,地上的建(构)筑物应一并抵押。

第四条  基本原则〕在确保土地公有制性质不变、农民利益不受损的前提下,农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款应遵循依法合规、惠农利民、平等自愿、公平诚信、风险可控、商业可持续原则。

第五条  不得抵押的情形〕具有下列情形之一的集体经营性建设用地使用权不得抵押:

(一)权属不清或存在争议的;

(二)司法机关依法查封的;

(三)被依法纳入征地拆迁范围的;

(四)擅自改变用途的;

(五)其他不得办理抵押的情形。

 

第二章  抵押贷款流程

第六条  抵押贷款申请条件〕符合借款条件的企业法人或其他经济组织、个人提出贷款申请,应当同时满足以下条件:

(一)依法进行不动产登记并取得农村集体经营性建设用地权属证书并可办理抵押登记;

(二)用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权及其地上建(构)筑物未设定影响处置变现和银行业金融机构优先受偿的其他权利;

(三)法律、行政法规和中国银监会规定的其他条件。

第七条  调查借款人情况〕银行业金融机构受理借款人贷款申请后,应当履行尽职调查职责,并对贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实,形成调查评价意见。重点包括以下内容:

(一)借款人具有完全民事行为能力,信用记录良好;

(二)借款人所在行业状况、持续经营能力以及合法的还款来源;

(三)抵押财产是否真实有效、产权清晰并取得合法权证,相应手续是否合法齐备,是否存在权属争议;

(四)抵押财产价值评估是否合理;

(五)抵押财产是否符合国土空间规划及用途管制;

(六)抵押财产是否符合当地流转交易政策规定,是否容易处置变现,是否存在影响抵押财产处置和银行业金融机构优先受偿的权利瑕疵或权利负担。

第八条  抵押物价值评估〕银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度。可采用外部评估或内部评估的方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。

第九条  确定抵押率〕银行业金融机构应当综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、规划和用途等因素,确定农村集体经营性建设用地使用权抵押率。

第十条  贷款利率确定〕银行业金融机构应当参考同期同档次基准利率,综合考虑借款人的实际情况,合理自主确定农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的利率。

第十一条  信贷决策〕银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务风险评价机制,全面审查农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的风险因素,合理作出信贷决策。

第十二条  合同管理〕银行业金融机构应当与借款人和抵押人签订抵押贷款合同,在合同中约定抵押贷款期限、贷款用途、贷款金额,以及担保范围是否禁止或限制抵押期间转让等事项。

第十三条  抵押登记〕银行业金融机构和借款人、抵押人签订抵押合同后,双方共同持以下资料向不动产登记机构申请办理抵押登记,抵押权自登记时设立。

(一)抵押登记申请书;

(二)贷款合同和抵押合同;

(三)集体建设用地权属证书;

(四)登记机构规定的其他资料。

第十四条  发放贷款〕银行业金融机构应按抵押贷款合同约定按时发放抵押贷款。

 

第三章  使用管理

第十五条  全流程管理〕银行业金融机构应当实行贷款全流程管理,全面了解客户信息,综合考虑借款人和抵押财产的实际情况,合理确定贷款期限和额度等。

第十六条  专款专用〕金融监督机构组织资源规划局、财政局、审计局、银行业金融机构等相关单位强化工作协同,加强对贷款资金发放、使用、归还、管理等方面的监督检查,确保贷款资金专款专用和按时归还。

第十七条  贷款回收〕银行业金融机构按抵押贷款合同规定期限到期回收贷款。

第十八条  贷款展期〕贷款需要展期的,银行业金融机构应当综合考量贷款用途、贷款期限与额度、借款人经营状况与还款能力以及抵押财产状况,决定是否展期。

第十九条  优先受偿〕银行业金融机构应当在合同中明确,在抵押权存续期间,如国家依法征收该宗土地,抵押人应当以所得补偿费用优先偿还借款人债务,或另行提供其他足值有效担保。

贷款到期后,借款人未清偿债务或出现当事人约定的实现抵押权的情形,银行业金融机构可以通过折价、拍卖、变卖抵押财产等合法途径处置已抵押的农村集体经营性建设用地使用权。所得价款由银行业金融机构优先受偿。

土地所有权人在同等条件下享有使用权优先购买权。

 

第四章  监督管理

第二十条  监管评估〕金融监督机构应当会同县资源规划局加强对农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的监管与评估工作。

第二十一条  跟踪评估〕银行业金融机构应当有效跟踪检查和监控分析信贷资金使用借款人信用及担保变化等情况;加强抵押品的动态管理和价值重估,保证抵押权利的真实、合法、足值、有效。

第二十二条  预警报告〕银行业金融机构应当建立风险预警制度和重大风险报告制度。发生以下情形时,银行业金融机构应当按规定及时预警采取相应的风险控制和化解措施,并向银行业监督管理机构和县资源规划局报告。

(一)国家法律法规、城乡建设规划及土地市场供求等因素发生重大变化,对抵押财产价值稳定性产生不利影响或导致其流转权能受限的;

(二)抵押财产对应的农村集体经营性建设用地被列入土地征收征用或拆迁范围的;

(三)抵押人未经有权机关批准,擅自改变土地用途的;

(四)抵押财产被司法机关查封的;

(五)发生其他重大风险变化的情形。

 

第五章  附则

第二十三条  办法解释〕本规定由县农村集体经营性建设用地入市工作协调领导小组负责解释。

第二十四条  试行日期〕本规定自公布之日起试行。试行过程中如遇上级政策调整的从其规定。本规定试行至2024年12月31日。

 

 

昌黎县农村集体经营性建设用地入市供后

监管规定(试行)

 

第一章  总则

第一条  目的与依据〕为加强农村集体经营性建设用地入市后土地开发利用监管,健全完善监管制度,规范开发经营行为,维护各方合法权益,根据《中共中央办公厅国务院办公厅印发<关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见>的通知》(厅字〔2022〕34号)《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》(自然资办函〔2023〕364号)、《昌黎县农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》(以下简称“入市管理办法”)等法律法规及文件规定,结合我县实际,制定本规定。

第二条  适用范围〕昌黎县行政管辖范围内农村集体经营性建设用地入市后土地开发利用的监督管理,适用本规定。

第三条  概念内涵〕本规定所称农村集体经营性建设用地入市后土地开发利用,是指农村集体经营性建设用地入市后,土地使用者进行基础设施建设、建(构)筑物建设的行为。

第四条  基本原则〕农村集体经营性建设用地竞得人在开发利用土地过程中应当坚持依法依规、节约集约、公平公正、诚实守信的原则,不得侵犯他人的合法权益和损害社会公共利益。

 

第二章  职责分工

  总体要求〕县行政审批资源规划住建农业农村市场监管发改财政、生态环境昌黎分局等有关部门、(区)、入市主体应当在县政府领导下,按照各自职责,协同做好农村集体经营性建设用地开发利用监管工作。

  〔县行政审批负责涉及集体经营性建设用地入市后土地开发利用相关事项的行政审批工作。

  〔县资源规划局〕负责集体经营性建设用地开发利用的监督管理,依法审查用地申请,核发用地批复文件,明确集体经营性建设用地的规模、布局、用途和时序,监督用地单位按照批准用途使用土地,组织土地复垦,查处违法行为,并对规划实施情况进行监督检查。

  〔县住建负责对集体经营性建设用地开发利用过程中的建设工程质量、安全、环保等方面进行监督管理。

  〔县农业农村负责对集体经营性建设用地开发利用过程中涉及的农村土地承包经营权流转、农民安置等方面进行指导和监督。

  〔县市场监管负责对集体经营性建设用地开发利用过程中的市场竞争行为进行监管,查处不正当竞争、商业贿赂等违法行为。

十一  〔县发改负责建立健全入市产业准入、重点支持领域等制度,参与入市相关政策制定,做好试点工作与城乡融合发展、农村一二三产业融合发展等相关工作的衔接。

十二  〔县财政负责集体经营性建设用地开发利用涉及的财政资金管理,包括土地出让金、租金、税费等收入的征收、管理和监督。

十三  生态环境昌黎分局负责对集体经营性建设用地开发利用过程中的环境保护工作进行监管,查处环境违法行为。

十四  〔各乡镇(区)负责提出需要纳入监管协议的内容办理乡村建设规划许可证和组织实施村庄规划编制等相关工作。

第十  入市主体〕入市主体应与县农村集体经营性建设用地入市工作协调领导小组各成员单位共同研究监管协议具体内容,形成监管清单。根据有关要求签订监管协议,负责项目日常巡查,对发现的擅自改变土地利用条件、违规开竣工、未竣工投入使用、擅自将地上建(构)筑物用于住宅或类似住宅的居住用房、擅自违规收取租金、虚假宣传、违规租赁房屋等违法违规行为及时制止,并上报乡镇(区)

 

第三章  监管协议

十六  提出监管要求〕入市主体或实施主体在编制入市方案时,应充分考虑需纳入《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》(以下简称监管协议)的具体内容,形成监管清单并纳入入市方案。

入市主体或实施主体在上述过程中,应充分征询县农村集体经营性建设用地入市工作协调领导小组各成员单位对集体经营性建设用地入市后的监管要求,包括监管实施部门、监管时点、监管方案等。

县农村集体经营性建设用地入市工作协调领导小组各成员单位要结合职责和任务分工,在入市方案编制、入市方案征求意见过程中,提出监管要求和修改意见。

十七  签订监管协议〕落实项目监管协议制度。监管协议与同一宗地相对应的出让(出租)合同配套使用。出让(出租)合同签订时,出让人、受让人、县政府在出让(出租)合同基础上,依据出让方案,委托所属乡镇()同步签订监管协议。监管协议采用自然资源部制定的示范文本。

 

第四章  开发利用

十八  受让人要求〕集体经营性建设用地受让人须严格按出让(出租)及监管协议的约定开发利用农村集体经营性建设用地及地上建(构)筑物。

十九  规划管理要求〕资源规划局在项目规划条件中,应当明确项目用地性质、建筑功能等。在规划审批时,严格按照土地用途及用地规划条件对设计方案进行审查。除有关政策另有规定外,非居住用房规划布局禁止设计为别墅、住宅等建筑形式;建筑平面形式应规整;平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”“厨房”等类住宅功能描述。建筑高度、外立面设计等应符合有关规划管理技术规定。

二十  规划联合审批〕建立规划审批联合审查制度,成立由县行政审批局、县资源规划局、住建局及市政管理部门单位组成的“联合审批小组”,由县行政审批局负责行政审批,“联合审批小组”其他成员单位按照职责承担审批过程中具体专业审查。

二十一  规划核实要求〕在建设工程规划条件核实过程中,严格按照审批图纸对现场进行核对,发现未按规划许可内容进行建设、存在违法建设行为的,依法移送有关执法部门处置。

二十二  施工图审查〕设计单位、施工图审查机构、施工单位、监理单位应当按现行《建筑工程设计文件编制深度规定》等法律法规要求在设计、审图、施工和监理各阶段严格把关,不得弄虚作假不得预留加建、改建卫生间、厨房、夹层、楼地面孔洞等相关功能构造及设备设施。

二十三  开竣工报备〕受让人应当在项目宗地开工、竣工前30日内,向乡镇(书面申报开竣工情况,并书面告知宗地所在的入市主体。

乡镇(应根据报备信息,在项目开工前核查建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证,定期核查建设项目现场,参与竣工验收,并在竣工验收时提供现场核查情况说明,发现违反出让(出租)合同和监管协议以及违法违规行为的,要及时处置。

二十四  竣工验收〕项目竣工验收及备案按国家、省、市、县现行规定实施。在联合验收环节,各部门对违反有关规定的,不予通过验收。

二十五  闲置土地〕有下列情形之一的,可按闲置土地予以处置:

(一)超过合同约定的动工开发建设期限满一年未动工的;

(二)已动工开发建设但开发建设的用地面积占应当动工开发建设总用地面积不足三分之一或者已投资但投资总额(不含土地取得成本)占总投资额(不含土地取得成本)不足25%,且未经批准中止开发建设连续满一年的。

对于认定的闲置土地,入市主体可参照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)会同县资源规划局拟定处置方案。处置方案报经县政府同意后,由属地乡镇()组织实施。

闲置土地认定后,有关部门不得为其办理土地使用权转让、抵押等相关手续。

 

第五章  房屋管理

二十六  房屋分割管理〕除出让合同约定外,农村集体经营性建设用地地上房屋严禁分割登记、分拆销售。

第二十七  广告管理〕涉及房屋租赁等经营的广告发布应遵守《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布规定》,广告须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导承租者,不得使用含有公寓、府、墅、庄、苑、馆、轩等居民住宅性质的名称,不得明示或暗示具有居住功能,不得含有混淆房屋使用性质的内容,且应在项目名称后用相同字体、字号注明非住宅、非公寓用途。

二十八  信息公示〕涉及房屋租赁等经营的,开发单位应在项目中心醒目位置制作农村集体建设用地项目信息公示栏,进行项目投资风险识别和提示。

二十九  按批准用途使用房屋〕承租者承租农村集体经营性建设用地项目房屋后,不得擅自改变房屋用途。

三十  房屋核查〕乡镇(区)应会同入市主体根据竣工报备信息,在项目竣工后,不定期核查项目房屋利用情况,发现存在违法违规、违反土地入市合同和项目监管协议、违反规划许可、施工许可及竣工验收要求的,要及时上报县关部门,并进行查处。

 

第六章  监督检查

三十一  定期巡查〕乡镇()要建立对集体经营性建设用地及地上建(构)筑物经营情况进行定期巡查的制度,原则上至少每季度开展一次巡查。必要时联合县住建县资源规划局农业农村市场监管等部门组成联合巡查组,相关部门要予以配合和指导。

三十二  巡查存档〕进行现场巡查时,应获取照片,并做好记录,核查记录要存档备案。

 

第七章  附则

三十三  办法解释〕本规定由县农村集体经营性建设用地入市工作协调领导小组负责解释,具体解释工作由县资源规划局承担。

三十四  试行日期〕本规定自公布之日起试行,试行过程中如遇上级政策调整的从其规定。本规定试行至2024年12月31日。


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