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《昌黎县农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》及相关配套服务监管制度的政策解读

发布日期:2024年02月06日  来源:县资源规划局

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一、制定背景

根据《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》(自然资办函〔2023364号)相关内容,我县成为本轮深化农村集体经营性建设用地入市试点地区之一,试点期限至20241231日。

为扎实推进深化农村集体经营性建设用地入市工作,按照《昌黎县农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》相关要求,我县出台了《昌黎县农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》《昌黎县农村集体经营性建设用地入市增值收益调节金管理规定(试行)》《昌黎县农村集体经营性建设用地入市土地收益分配规定(试行)》《昌黎县农村集体经营性建设用地入市操作细则(试行)》《昌黎县农村集体经营性建设用地入市抵押贷款管理规定(试行)》《昌黎县农村集体经营性建设用地入市供后监管规定(试行)》等6个文件,为农村集体经营性建设用地入市提供政策制度支撑。

二、制定依据

依据《中华人民共和国土地管理法》(2020年修订版)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(202172日中华人民共和国国务院令第743号第三次修订)《中共中央办公厅国务院办公厅印发<关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见>的通知》(厅字〔202234号)《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》(自然资办函〔2023364号)《河北省深化农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组关于印发<河北省深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案>的通知》《关于印发<农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法>的通知》(财税〔201641号)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》《中国银监会 国土资源部关于印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知》(银监发201626号)等有关法律法规和规定,结合我县实际情况制定。

三、主要内容

(一)《昌黎县农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》分为总则、入市主体、入市要求、历史遗留问题处理、入市方式及年限、入市流程等13个章节,共54条。主要内容为:一是明确入市主体是享有集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织,同时规定农村集体经济组织可委托其他法人组织具体实施。二是规定严控新增建设用地入市,入市土地须是存量建设用地,入市具体用途为工业、商业,住宅用地不可入市。三是在处理历史遗留建设用地问题上,明确了2009年前(含2009年)历史遗留建设用地入市的前置条件,同时提出了带地上建(构)筑物出让的要求。四是集体经营性建设用地可以采取出让、出租方式直接入市,参照国有土地规定,将出让方式明确为招标、拍卖、挂牌等方式。五是出让年限不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限(工业地块最高年限为50年、商业地块最高年限为40年),出租年期最长不超过20年。六是入市流程为申请表决、乡镇踏勘、县资源规划局审查、提出利用要求、方案编制、方案决议、方案审查、方案核对、公告交易、底价确定、成交确认、合同管理、税金缴纳、权属登记、利用监管。

(二)《昌黎县农村集体经营性建设用地入市增值收益调节金管理规定(试行)》共20条。主要内容为:一是明确农村集体经营性建设用地使用权的出让方、出租方为调节金征收对象。二是明确出让、出租土地增值收益调节金计提基数是入市成交价款,再转让计提基数为土地增值部分。三是明确出让、出租方式入市的,调节金按照成交价款的15%缴纳,转让农村集体经营性建设用地使用权按土地增值收益的40%缴纳。四是明确调节金的使用分配比例,按照调节金的60%用于县级统一安排使用,调节金的40%由所在乡镇安排使用等相关事项。

(三)《昌黎县农村集体经营性建设用地入市土地收益分配规定(试行)》共14条。主要内容为:一是明确入市收益属入市土地所在农村集体经济组织,为该农村集体经济组织全体成员的合法共同财产,由该农村集体经济组织依法管理使用。二是明确农村集体经济组织收益分配顺序依次为:弥补以前年度亏损、提取公积公益金、向成员分配收益。三是明确农村集体经营性建设用地入市收益的初次分配及再投资取得收益的二次分配,需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意等。

(四)《昌黎县农村集体经营性建设用地入市操作细则(试行)》分为总则,招标、拍卖、挂牌出让程序,使用权流转等5个章节,共28条。主要内容为:一是明确土地使用权出让采用招标、拍卖、挂牌三种出让方式,参照国有土地出让程序,明确招标、拍卖、挂牌出让集体经营性建设用地的流程。二是规定了出让底价由入市底价确定小组集体决策确定,并经县招拍挂委员会确认,土地成交后,出让人和竞得人(或者中标人)要签订成交确认书,并按照成交确认书约定的时间,与出让人签订使用权出让合同,同时报县资源规划局备案。三是规定出让合同内容、保证金及出让金缴纳、出让人按期交付地块、受让人依法办理土地登记等。

(五)《昌黎县农村集体经营性建设用地入市抵押贷款管理规定(试行)》分为总则、抵押贷款流程、使用管理等5个章节,共24条。主要内容为:一是明确入市的农村集体经营性建设用地使用权,可以办理抵押贷款,解决入市后的市场主体融资问题,提高市场主体参与拿地的积极性。二是明确了带地上建(构)筑物的农村集体经营性建设用地使用权抵押时,地上的建(构)筑物应一并抵押。三是规定了权属不清或存在争议、司法查封、被依法纳入拆迁征地范围、擅自改变用途及其他等五种不得抵押的情形。四是规范抵押贷款流程为贷款人申请、调查借款人情况、评估抵押物价值、信贷决策、合同签订、抵押登记、发放贷款。五是明确抵押贷款合同到期后回收贷款,贷款存续期间和贷款到期后的优先受偿权益。六是明确了建设用地使用权抵押贷款后的监管评估、跟踪评估、预警报告等监督管理工作。

(六)《昌黎县农村集体经营性建设用地入市供后监管规定(试行)》分为总则、职能分工、监管协议等7个章节,共34条。主要内容为:一是明确职责分工,强化各部门、各乡镇(区)和农村集体的监管职能,强化属地管理。二是要求要全面加强对农村集体经营性建设用地入市后的开发建设监管,防止入市后不按合同约定开发建设,形成新的违法和闲置。三是明确通过签订项目监管协议的方式进行集体经营性建设用地开发利用监管,由出让宗地所在地的乡镇(区)参与签订项目三方协议。四是明确了入市宗地在拿地后规划审批、建设、竣工验收等开发利用过程中,需严格按照出让合同约定进行土地开发利用的要求。五是明确入市宗地的地上房屋不得擅自改变使用用途。六是要建立入市主体日常巡查、乡镇(区)定期巡查的制度。

四、政策出台的意义

《昌黎县农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》及相关配套服务监管制度的出台,通过农村集体经营性建设用地入市,农村土地资源可以得到更加合理的配置,避免土地浪费和低效利用,为县域内乡村重点产业落地、发展提供更好的条件,不仅能够有效促进城乡融合发展,带动乡村的繁荣,推动乡村振兴战略的实施,同时能有效缓解我县日益尖锐的土地供求矛盾。


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